Grundsteuer auf Mieter umlegen – rechtliche Rahmenbedingungen
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Die Grundsteuer stellt für Immobilieneigentümer eine regelmäßige Belastung dar. Doch in vielen Fällen können Vermieter die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen – allerdings nur unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen.
In diesem Artikel zeigen wir, was beim Umlegen der Grundsteuer auf Mieter zu beachten ist, welche gesetzlichen Grundlagen gelten und wo mögliche Fallstricke lauern.
Umlage über die Betriebskostenabrechnung
Grundsätzlich ist es Vermietern erlaubt, die Grundsteuer auf Mieter umzulegen – vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart. Die gesetzliche Grundlage bildet hierbei § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskostenart ausdrücklich aufgeführt.
Voraussetzung:
Die Umlage muss im Mietvertrag geregelt sein – typischerweise über eine Formulierung wie:
„Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV, einschließlich der Grundsteuer.“
Ohne eine solche Klausel ist die Umlage unzulässig – der Vermieter bleibt dann selbst zahlungspflichtig.
Gültig bei Wohn- und Gewerberaummiete
Die Umlagefähigkeit gilt sowohl bei Wohnraummietverträgen als auch bei Gewerbemietverhältnissen. Bei letzterem sind die Parteien häufig sogar freier in der Vertragsgestaltung. Dennoch ist auch hier eine klare Vereinbarung notwendig.
Was bedeutet das für Mieterhöhungen durch die neue Grundsteuer ab 2025?
Mit der neuen Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt, können sich in vielen Fällen erhöhte Steuerbeträge ergeben. Vermieter dürfen die gestiegenen Beträge ebenfalls im Rahmen der Betriebskosten umlegen, sofern der Mietvertrag dies vorsieht.
Allerdings ist keine separate Mieterhöhung aufgrund der Grundsteuer möglich – sie kann ausschließlich über die Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.
Transparenz in der Betriebskostenabrechnung
Wird die Grundsteuer umgelegt, muss sie in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen werden. Dabei sollte der anteilige Betrag pro Wohnungseinheit klar ersichtlich sein, idealerweise mit Hinweis auf den Gesamtbetrag und den Umlageschlüssel (z.B. nach Wohnfläche oder Einheiten).
Sonderfall: Nebenkostenpauschale
Bei Mietverträgen mit einer Nebenkostenpauschale ist keine gesonderte Abrechnung möglich. Die Grundsteuer ist dann nur umlagefähig, wenn sie bereits in der vereinbarten Pauschale enthalten ist. Erhöhungen, etwa durch die Grundsteuerreform, können dann nicht ohne weiteres weitergegeben werden – es sei denn, es besteht eine Öffnungsklausel im Vertrag.
Fazit
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist rechtlich zulässig, jedoch nur bei entsprechender vertraglicher Regelung. Vermieter sollten daher ihre Mietverträge prüfen und klar dokumentieren, wie die Betriebskosten – inklusive Grundsteuer – abgerechnet werden. Im Zuge der Grundsteuerreform ab 2025 gewinnt dieses Thema zusätzliche Bedeutung: Nur wer die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet, kann eine reibungslose Umlage sicherstellen.
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